L'Andorre séduit chaque année près de 30 % d'acheteurs français parmi les acquéreurs étrangers de la principauté. Pourtant, nombreux sont ceux qui arrivent avec une vision incomplète du marché local : résidence passive obligatoire, fiscalité propre, financement exclusivement andorran. Ces spécificités font toute la différence entre un projet solide et un blocage administratif coûteux. Voici une lecture claire du marché 2026.
TL;DR : Cet article en bref
- Prix moyens 2026 : 4 200 €/m² à Andorre-la-Vieille, 3 800 €/m² à Escaldes-Engordany, 3 200 €/m² à Canillo
- Résidence passive obligatoire (90 jours/an) pour tout acheteur étranger sans autorisation gouvernementale préalable
- Financement jusqu'à 80 % LTV via Andbank ou MoraBanc ; apport minimum de 20 % exigé pour les non-résidents
Le marché immobilier en Andorre en 2026 : prix et tendances
Le marché andorran affiche une dynamique soutenue : les prix du neuf ont progressé de 8 % en 2025, portés par une demande structurellement forte, selon la Chambre Immobilière d'Andorre (CIA). Ce dynamisme reste porté par un profil d'acheteurs bien précis : les investisseurs représentent désormais 70 % des acquisitions, contre seulement 30 % de futurs résidents. L'évolution des taux immobiliers influence directement les arbitrages des acquéreurs français, notamment ceux qui envisagent un financement à crédit.
| Paroisse | Prix moyen au m² | Type dominant | Profil acheteur |
|---|---|---|---|
| Andorre-la-Vieille | 4 200 € | Neuf | Investisseurs |
| Escaldes-Engordany | 3 800 € | Neuf / Ancien | Mixte |
| La Massana | 3 500 € | Neuf | Résidents / Ski |
| Canillo | 3 200 € | Ancien / Chalet | Investisseurs saisonniers |
Source : Chambre Immobilière d'Andorre (CIA), 2026.
Zones géographiques : où acheter en fonction de votre projet ?
Profil investisseur locatif Andorre-la-Vieille et Escaldes-Engordany concentrent la majeure partie de la demande locative longue durée. Ces 2 paroisses centrales affichent une rentabilité brute estimée entre 4 et 5,5 %, portée par un bassin dense de résidents permanents et de travailleurs frontaliers. La vacance locative y reste marginale, ce qui en fait la cible naturelle pour un premier investissement en Andorre.
Profil résidence principale La Massana et Canillo séduisent davantage ceux qui privilégient la qualité de vie sur la rentabilité immédiate. La proximité des stations de ski, un cadre plus calme et des prix inférieurs de 15 à 20 % par rapport à la capitale en font des destinations cohérentes pour s'installer durablement. Nuance importante : la liquidité à la revente y reste plus limitée qu'en zone centrale.
Nous recommandons de cibler Escaldes-Engordany pour un premier investissement locatif. La paroisse combine des prix encore inférieurs à ceux d'Andorre-la-Vieille, une forte demande de logements et une infrastructure urbaine complète. Le rendement y reste solide sans nécessiter le ticket d'entrée le plus élevé du marché.
Les types de biens disponibles sur le marché andorran
Le marché andorran s'articule autour de 3 grandes familles de biens, avec des prix d'entrée très variables selon la catégorie. Pour ceux qui souhaitent investir dans un immeuble ou acquérir un actif patrimonial en Andorre, voici ce que le marché propose concrètement :
- Appartement neuf (60 % de l'offre) : à partir de 280 000 € pour 65 m² en moyenne, aux normes énergétiques récentes et très demandé à la location
- Appartement ancien (30 %) : entrée de gamme dès 180 000 € pour environ 55 m², souvent énergivore et nécessitant des travaux de rénovation
- Chalet ou villa (10 %) : à partir de 450 000 € pour environ 120 m², segment haut de gamme très prisé des acheteurs aisés
Démarches d'achat et fiscalité pour un étranger
Acheter en Andorre en tant qu'étranger implique de respecter un cadre juridique précis, distinct de la procédure française sur plusieurs points essentiels.
Les 4 étapes obligatoires de l'acquisition
La procédure complète s'étend généralement sur 2 à 3 mois au total, selon la complexité du dossier et la réactivité des administrations locales :
- Promesse de vente : signature bilatérale avec versement d'arrhes de 10 % du prix, délai d'environ 1 à 2 semaines, passeport et compromis requis
- Autorisation gouvernementale : obligatoire pour tout acheteur non-résident via le formulaire INAF, délai de 3 à 4 semaines, à initier au plus tôt
- Acte notarié : signature devant un notaire andorran, règlement du solde et des taxes dues à l'acquisition
- Inscription au registre foncier : formalité finale de sécurisation du titre de propriété, délai d'environ 1 semaine
Et côté fiscalité, qu'est-ce qui change vraiment ?
La fiscalité andorrane reste bien plus légère qu'en France, et la déclaration des biens immobiliers suit des règles propres à bien anticiper dès la promesse :
- IGI (Impôt Général Indirect) : 4,5 % du prix d'achat, réglé lors de l'acte notarié
- Taxe foncière : entre 0,1 % et 0,6 % de la valeur cadastrale par an
- Plus-value immobilière : plafonnée à 15 % maximum en cas de revente
- Droits de succession : très réduits, sans commune mesure avec les barèmes du droit français
Financement : obtenir un prêt immobilier en Andorre
Les banques andorranes, comme Andbank ou MoraBanc, accordent des financements jusqu'à 80 % de la valeur du bien pour les non-résidents, avec des taux fixes oscillant entre 3,2 et 3,8 % en 2026. Ces conditions restent compétitives, à condition de présenter un dossier solide. Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut faciliter la mise en relation avec les établissements locaux et l'optimisation des conditions obtenues. Les pièces à préparer sont les suivantes :
- Vos 3 derniers bulletins de salaire (ou bilans comptables si vous êtes indépendant)
- Votre dernier avis d'imposition
- Un justificatif de votre apport personnel (minimum 20 % du prix du bien)
Nous recommandons de soumettre votre dossier auprès de 2 banques andorranes en parallèle. Les conditions varient sensiblement d'un établissement à l'autre, et la mise en concurrence joue généralement en votre faveur sur le taux comme sur les frais de dossier.
Quelques points de vigilance avant de signer...
Avant de vous engager, certains signaux méritent une attention sérieuse. La loi andorrane sur l'investissement étranger (2023) encadre strictement les conditions d'acquisition, et quelques oublis peuvent avoir des conséquences lourdes sur la validité de votre achat. Pensez également à souscrire une assurance emprunteur adaptée si vous financez votre bien à crédit, car les garanties exigées par les banques andorranes diffèrent parfois des standards français.
⚠️ Résidence passive : un minimum de 90 jours de présence physique par an est exigé en Andorre, sous peine de revente forcée ordonnée par les autorités ⚠️ Charges de copropriété : demandez le relevé des 3 dernières années avant de signer, certaines copropriétés cumulent des impayés significatifs ⚠️ Audit énergétique : obligatoire depuis 2025 pour tout bien mis en vente, à exiger systématiquement du vendeur avant la promesse ⚠️ Clauses suspensives : leur absence dans la promesse vous expose à perdre vos arrhes si l'obtention du prêt ou de l'autorisation gouvernementale échoue
FAQ : Tout savoir sur l'immobilier en Andorre
Peut-on acheter un bien immobilier en Andorre sans y résider ?
Oui, mais sous conditions strictes. Les non-résidents doivent obtenir une autorisation gouvernementale préalable via le formulaire INAF avant la signature de l'acte définitif. Une fois propriétaires, ils restent soumis à l'obligation de résidence passive : 90 jours de présence physique par an en Andorre minimum. Le non-respect de cette règle peut entraîner une procédure de revente forcée engagée par les autorités andorranes.
Quel est le prix moyen d'un appartement à Andorre-la-Vieille ?
Le prix moyen atteint environ 4 200 €/m² en 2026, selon les données de la Chambre Immobilière d'Andorre. Un appartement neuf de 65 m² représente donc un budget d'entrée d'environ 270 000 €. Les biens les mieux situés, en centre-ville ou avec vue dégagée sur les montagnes, peuvent dépasser 5 000 €/m² sur le segment neuf haut de gamme.
Comment financer un achat immobilier en Andorre depuis la France ?
Les banques andorranes (Andbank, MoraBanc) financent jusqu'à 80 % de la valeur du bien pour les non-résidents, avec un apport minimum de 20 % exigé. Les taux fixes pratiqués en 2026 oscillent entre 3,2 et 3,8 %. Les établissements bancaires français ne financent généralement pas les acquisitions hors de l'Union européenne : le recours aux banques locales est donc incontournable pour ce type de projet.
Quelle fiscalité s'applique lors de l'achat d'un bien en Andorre ?
L'achat est soumis à l'IGI (Impôt Général Indirect) au taux de 4,5 % du prix, réglé lors de l'acte notarié. La taxe foncière annuelle s'établit entre 0,1 et 0,6 % de la valeur cadastrale. En cas de revente, la plus-value est plafonnée à 15 %. Les droits de succession andorrans restent très inférieurs aux barèmes français, ce qui renforce l'intérêt patrimonial de la principauté.
Les non-résidents peuvent-ils louer leur bien immobilier en Andorre ?
Oui, la location est autorisée pour les non-résidents. Les revenus locatifs doivent être déclarés auprès des autorités fiscales andorranes et sont imposés via l'IRPF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques) local, à un taux généralement inférieur à celui pratiqué en France. Une déclaration fiscale annuelle en Andorre reste nécessaire pour être en conformité avec la réglementation locale.
Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier en Andorre ?
Les frais notariaux représentent environ 1 à 1,5 % du prix de vente, soit bien moins qu'en France où ils avoisinent 7 à 8 %. À cela s'ajoutent les droits d'enregistrement au registre foncier. Les honoraires d'agence immobilière sont généralement à la charge du vendeur en Andorre, ce qui allège sensiblement la note finale pour l'acheteur.
- Chambre Immobilière d'Andorre (CIA) : Prix moyen au m² par paroisse en Andorre, données 2026, portails Idealista et Properstar
- Gouvernement d'Andorre : Loi sur l'investissement étranger (2023), conditions de résidence passive et formulaire INAF
- Andbank, MoraBanc : Conditions de financement pour non-résidents et taux pratiqués 2024-2026
- Ministère des Finances d'Andorre : Fiscalité immobilière, IGI, taxe foncière, plus-value immobilière, droits de succession